Ужесточения миграционной политики в Турции сотни превратило купленную там россиянами недвижимость в «супердорогие кладовки для вещей», как выразился один из них. Они не могут ни получить вид на жительство, ни продать недвижимость – цены упали, а рынок замер. Сотни россиян безуспешно пытаются избавиться от приобретенных в Турции квартир и домов.
После начала войны Турция стала одним из самых популярных мест для покинувших страну россиян. В прошлом году туда переехали 100 000 россиян, тем более что виза им не нужна. Они стали главными иностранными покупателями турецкой недвижимости: более четверти всех объектов, 16 000 (втрое больше, чем в 2021 г.). Для многих из них эта недвижимость теперь стала обузой.
Цены выросли и упали
Цены на недвижимость в Турции, как и во многих других странах последние годы росли. Многие турки видели в ней спасение сбережений от гиперинфляции, активно скупали недвижимость иностранцы: покупка на сумму более 50 000 евро (75 000 в Стамбуле) позволяла получить ВНЖ, а свыше 250 000 евро – гражданство.
С начала войны турецкая надвижимость подорожала примерно вдвое (в валюте). По данным Endeksa (эта организация собирает информацию о рынке недвижимости Турции), в январе 2022 г. средняя стоимость квадратного метра в Турции была 382 евро, в ноябре этого года он стоил в среднем уже 767 евро. За последний год цены на турецкую недвижимость прибавили 25%.
Однако в последнее время роста нет и в помине. На пике в мае квадратный метр 818 евро, но затем цены упали на 15%, до 692 евро в июле, в сентябре восстановились примерно до 760 евро и с тех пор колеблются около этого уровня.
Активность рынка с середины года тоже снижается. По данным турецкого статистического института (TÜİK), в ноябре было заключено 93 514 сделок, на 21% меньше, чем годом ранее, а за 11 месяцев падение составило 15%. Выдача ипотеки за ноябрь снизилась почти на 60%. Дело в росте процентных ставок и ожиданиях программ поддержки от правительства, считает аналитик Endeksa Горкем Огют.
Продажи жилья иностранцам тоже упали – на 60%. Россияне с прошлого года остаются крупнейшими иностранными покупателями турецкой недвижимости, но в ноябре они заключили 635 сделок – на 11% меньше, чем в октябре. Доля сделок с иностранцами упала с 3% в сентябре до 2,5% в ноябре.
Как закрутили гайки
Россияне, как и многие другие иностранцы, вынуждены массово уезжать из Турции из-за ужесточения властями правил выдачи ВНЖ. В конце прошлого года власти страны начали «закрывать» самые популярные у релокантов районы для выдачи так называемого туристического вида на жительство, неформально объясняя это тем, что иностранцев стало слишком много.
Приехавшие после начала войны в Турцию россияне начали получать отказы в продлении ВНЖ. В этом году в число «закрытых» таким образом провинций и городов попали крупнейшие турецкие города и самые популярные курорты. Также там перестали выдавать ВНЖ на основании долгосрочных договоров аренды недвижимости.
В октябре ужесточились правила выдачи ВНЖ на основании покупки недвижимости: минимальная сумма выросла вчетверо до 200 000 евро. А в ноябре появились новые требования к тем, кто сдает недвижимость в аренду меньше чем на 100 дней. Владельцам таких помещений нужно получать лицензию в Министерстве культуры и туризма и согласие собственников всех остальных квартир в здании. Запрещена субаренда таких помещений.
Выросла и минимальная сумма инвестиций в недвижимость для получения гражданства – до 400 000 евро, а скоро она будет уже 600 000. Но с этими ценами есть еще одна проблема.
Одна квартира – две цены
Подобрать квартиру для ВНЖ стало достаточно сложно, признают риэлторы. Не важно, сколько человек заплатил за квартиру или какая сумма указана в договоре купли-продажи: главное – цена, указанная в свидетельстве о собственности (оно называется ТАПУ, а цена чем-то напоминает нашу кадастровую стоимость).
Нельзя просто взять и по договоренности с продавцом указать нужную сумму в договоре, предупреждает юрист, оформляющий такие сделки для русскоязычных покупателей: чиновники учитывают сумму, указанную в ТАПУ, и проверяют ее. «Буквально на прошлой неделе по объекту, у которого в договоре и оценке была указана стоимость в 202 000 евро, в ТАПУ внесли только 150 000 евро», – рассказывает он. Для примера: агентство Ataberk Estate сейчас предлагает квартиру площадью 250 кв м с джакузи и террасой в премиальном ЖК в Алании — в ТАПУ будет указана стоимость в 200 000 евро, при том, что реально квартира продается за 275 000 евро.
Таких случаев сейчас множество. «В нашем дуплексе рыночная стоимость в два раза выше оценочной, потому что в последней не учитываться площадь чердака-мансарды, а это весь второй этаж, – приводит в пример свою квартиру в Кестеле, провинции Алания Игорь из Новосибирска. – А указанная в ТАПУ стоимость ниже еще процентов на 30 — 1,7 млн лир (около 52 000 евро)». В Мерсине вообще практически нет квартир дороже 200 000 стоимости по ТАПУ, говорит местный риэлтор.
С учетом всех особенностей регулирования, чтобы точно получить 200 000 евро в ТАПУ — нужно ориентироваться чуть ли не на 400 000 евро рыночной стоимости, то есть брать четырехкомнатную квартиру или виллу в хорошем месте, советует юрист, работающий с оформлением сделок купли-продажи недвижимости.
Супердорогая кладовка
После всех изменений особенно сильно снизилась в октябре и ноябре ликвидность объектов, рассчитанных на иностранцев – в комплексах за пределами крупных городов и социальной инфраструктуры, рассказывает риэлтор из агентства Antalya Homes. «Многие жилые комплексы идеально подходили для релокантов – цифровых кочевников или рантье – чтобы жить в приятном месте без необходимости ходить на работу и вообще как-то суетиться, или сдавать в аренду таким же людям. Цена апартаментов там почти всегда укладывалась в 100 000-150 000 евро. Теперь если и есть желающие их купить, то с дисконтом. У нас только что прошла одна такая сделка – апартаменты 85 кв м в комплексе в Анталье, строительство которого завершается в 2024 г., были проданы за 125 000 евро – где-то на треть дешевле, чем были куплены в конце 2022 г. И клиент еще считал, что ему повезло», – говорит он.
По его оценке, в Турции «зависли» с недвижимостью сотни россиян, вложивших деньги в инвестиционные проекты, которые сейчас особенно сложно продать, а также те, кто купил квартиры на вторичном рынке. Его коллега, специализирующийся на продаже недвижимости русскоязычным клиентам, с этой оценкой согласен. «Если вторичку можно продать с дисконтом в 10-15%, то на новостройки при срочной продаже я видел скидки до 40% и даже 50%, в зависимости от района и объекта – обычно это значит, что их покупателям пришлось срочно уехать из Турции, и теперь им нужны деньги, чтобы устроится на новом месте», – добавляет он.
«Теперь у меня есть в Турции супер-дорогая кладовка для вещей», – сокрушается москвичка Ирина, купившая осенью 2022 года на стадии строительства трехкомнатные апартаменты в Мерсине за 68 000 евро. Половину суммы нужно было платить в рассрочку в течение двух лет. Хотя цены тогда уже выросли, это казалось очень выгодной сделкой. Теперь комплекс сдан, но Ирине и ее семье в ноябре не продлили ВНЖ, несмотря на оплаченную долгосрочную аренду квартиры.
На новостройки, купленные в рассрочку, ТАПУ оформляется после всех выплат. В декабре Ирина получила документ, но в нем стоит сумма 54 000 евро, а значит, шансов получить вид на жительство у нее нет. Сейчас Ирина в Грузии и решает, в какую страну ехать дальше. «Мы оплатили в Турции аренду квартиру до середины 2024 года, но жить в ней не можем. Продать свою новостройку тоже не получается – цены упали и спроса нет», – жалуется она.